Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом.

МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА (МИИТ)»
(РУТ (МИИТ)


ПРАВОВОЙ КОЛЛЕДЖ





ДИПЛОМНАЯ   РАБОТА


Коновой Софьи Алексеевны
Фамилия, Имя, Отчество обучающегося




СпециальностьЗемельно-имущественные отношения

Тема              Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом




Руководитель дипломной работы ___________         Фролова Н.Н.
Фамилия И.О.

преподаватель 1 категории
  должность, уч. степень, уч. звание

Дипломная работа защищена с оценкой  « ____________________________ »
 « ___ »  _________  2018 г. 



Секретарь
государственной итоговой комиссии   ___________     _______________       
Фамилия,Имя,Отчество                                                                    

_________________________________
должность, уч. степень, уч. звание


Содержание

Введение	3
Глава 1 Общие положения о доверительном управлении недвижимым имуществом	6
1.1 Понятие и история развития института доверительного управления недвижимым имуществом	6
1.2 Нормативно-правовая база, регулирующая доверительное управление недвижимым имуществом в России	10
1.3 Договор доверительного управления недвижимым имуществом	14
1.3.1 Недвижимое имущество как предмет договора доверительного управления	14
1.3.2 Стороны договора доверительного управления недвижимым имуществом	18
1.3.3 Изменение и прекращение договора доверительного управления недвижимым имуществом	20
Глава 2 Особенности судебной практики по договору доверительного управления недвижимым имуществом	24
2.1 Ответственность сторон но договору доверительного управления недвижимым имуществом: особенности судебной практики	24
2.2 Изменение и прекращение договора доверительного управления недвижимым имуществом: вопросы правоприменительной практики	24
2.3 Проблемы и тенденции развития договора доверительного управления недвижимым имуществом	24
Заключение	25
Список использованных источников	26
Глоссарий	30





Введение

      В современном мире недвижимость может приносить владельцу немалый доход, если управлять объектами грамотно. Управление недвижимостью это один из инструментов, который может облегчить получение дохода от объекта собственником. Одним из способов получения дохода от объекта является передача недвижимого имущества в доверительное управление. В настоящее время доверительное управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории Российской Федерации. Если раньше в доверительное управление передавали в основном объекты недвижимости, находящиеся за рубежом, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России, так как недвижимости становится все больше. 
     Доверительное управление недвижимостью – специфическая деятельность, представляющая собой поддержание или улучшение объекта недвижимости, анализ его развития. Основные цели управления недвижимостью: отличное функционирование объекта, сокращение затрат на его содержание и увеличение прибыли от его эксплуатации.
     Институт доверительного управления недвижимым имуществом является относительно новым для гражданского права Российской Федерации, поскольку ни сам институт, ни даже отдельные виды доверительного управления имуществом не имели достаточного воплощения ни в дореволюционном законодательстве и гражданско-правовой доктрине, ни в законодательстве советской России. 
     Возникновение данного института было обусловлено множеством факторов. Помимо изменения социально-политического строя большое влияние оказало появление в начале 90-х годов XX века различных ранее не известных советскому законодателю юридических доктрин и правовых конструкций, которые были позаимствованы из законодательства и практики зарубежных государств. Важную роль в становлении института доверительного управления недвижимым имуществом сыграла англо-американская конструкция траста. 
     Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 года №2296 «О доверительной собственности (трасте)»1 ввел в гражданское законодательство России институт «траста», который присущ семьям англо-саксонской правовой семьи. Впоследствии институт траста не прижился в России и после введения части второй ГК РФ был заменен на институт доверительного управления имуществом.
     Новизна института доверительного управления недвижимым имуществом порождает целый ряд проблем в гражданско-правовой теории и в правоприменительной практике. Проблемы в большинстве своем связаны с толкованием правовых норм, предусмотренных главой 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (части второй) от 26 января 1996 года №14-ФЗ2 (далее – ГК РФ), а также возможностью использования доверительного управления в различных ситуациях. В данной связи проведение комплексного исследования, посвященного изучению института доверительного управления недвижимым имуществом в российском праве, представляется своевременным и актуальным как с научно-теоретической, так и с прикладной точек зрения.
     Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, чтов России возрос и продолжает повышаться интерес к недвижимости — жилым и коммерческим зданиям, промышленным сооружениям. В связи со строительством и введением в эксплуатацию большого количества жилых комплексов, в которых затрагиваются интересы тысяч собственников, возникает необходимость в правовом регулировании отношений в сфере доверительного управления недвижимым имуществом. 
     Объектами исследования является институт доверительного управления недвижимым имуществом, его элементы, конструктивные и содержательные особенности в гражданском праве России.
     Предметом исследования является нормативно – правовая база российского законодательства, регулирующая порядок заключения договоров доверительного управления недвижимым имуществом.
     Цель работы – системный анализ правовых механизмов, вопросов и проблем, связанных с теоретическим изучением и практическим функционированием института доверительного управления недвижимым имуществом в российском гражданском праве.
     Для достижения указанной цели при написании данной выпускной квалификационной работы были поставлены следующие задачи:
     – рассмотреть историю развития института доверительного управления недвижимым имуществом; 
     – изучить общие положения о доверительном управлении недвижимым имуществом как института гражданского права России; 
     – проанализировать сущность и значение договора доверительного управления недвижимым имуществом;
     – рассмотреть особенности судебной практики по договору доверительного управления недвижимым имуществом;
     – в заключении подвести итоги и сделать выводы по проведенному исследованию.
     В методологическом плане при написании настоящей дипломной работы были использованы общенаучные и специальные методы познания: анализ, синтез, индукция, дедукция.
     Особую роль в проведении исследования сыграло использование материалов правоприменительной и судебной практики, анализ которых подтверждает прикладную применимость и практическую обоснованность результатов исследования.
     Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
Глава 1 Общие положения о доверительном управлении недвижимым имуществом

     1.1 Понятие и история развития института доверительного управления недвижимым имуществом
     В настоящее время существуют две концепции доверительного управления чужой собственностью - доверительная собственность (траст) и доверительное управление. Отличие этих концепций состоит в том, какой институт применяется в том или же ином случае, и какая правовая система применяется.
     Доверительная собственность (траст) - юридический институт с большой практикой британских судов справедливости и являющийся одним из основных институтов англо-американского права. Траст как особая форма собственности возникает в английском праве в 12-13 веках. В 1893 году в Англии принят первый закон, посвященный доверительной собственности.
     Решающую роль в становлении и развитии института доверительной собственности сыграло существовавшее в средневековой Англии запрещение отчуждать земли в пользу церквей и монастырей. Существование такого запрещения было теснейшим образом связано с борьбой меж светской и духовной властью, между королем и церковью: короли всеми силами старались препятствовать укреплению политического и экономического могущества церкви, для чегои был установлен запрет отчуждения земельных участков в пользу церкви.
     Впрочем церковь нашла достаточно простой способ обойти такой запрет: по сделке формально земельный участок передавался не церковному учреждению, а иным лицам, которые были должны управлять и распоряжаться полученной землей не для себя, а в заинтересованности и пользу церкви. Установление этих отношений санкционировалось религиозным авторитетом церкви, опасностью отлучения, загробным возмездием и т. п. Церковь также всячески поощряла установление подобных отношений меж светскими людьми.
     Суды общего права не предоставляли защиту таким правоотношениям, не охраняли интересы выгодоприобретателя, но постепенно, когда правовые отношения приобретали все большее распространение (с конца XIV в.), они получили правовую охрану в судах справедливости.
     Такая всесторонняя охрана бенефицианта привела к широкому распространению института доверительной собственности. Уже к концу XV в. более половины всех земель в Англии подчинялись этому режиму.
     В XVI в. король Генрих VIII, продолжая многовековую борьбу с церковью, решил провести конфискацию всей церковной недвижимости. Для этих целей в 1535 г. он издал Statute of Uses (формально отмененный только в 1925 г.) Этот статут предписывал, что во всех случаях, когда одно лицо владеет имуществом в интересах другого лица, субъектом права собственности признается этот последний, в чьих интересах устанавливалось такое отношение.
     Уже к началу XVII в. траст стал использоваться в благотворительных целях. Не обошлась без доверительной собственности и предпринимательской деятельности в Англии, в частности процесс развития различных капиталистических предприятий и ассоциаций.
     Вплоть до конца XIX в. институт доверительной собственности общим образом не был урегулирован в законодательном порядке, и только в 1893 г. был издан первый закон о доверительной собственности. 
     В XX веке траст перестает быть институтом, известным только англо-американскому праву, войдя в правовые системы множества европейских стран — Франции, Германии, Швейцарии, Лихтенштейна, Люксембурга.
     В 1937 г. в Париже во время приуроченной ко Всемирной выставке Интернациональной недели права состоялось первое презентабельноемеждународное рассмотрение проблем траста. С докладами по трасту выступили представители Бельгии, Бразилии, Канады, Франции, Японии, Польши и Швейцарии.
     В классической конструкции траста участвуют три стороны. 
     Лицо, передающее вещь в управление, именуется учредителем траста. После того, как вещь передана, собственник не имеет к ней больше отношения (за исключением случаев, когда он передал вещь для управления в собственную пользу или же сам назначил себя управляющим). 
     Лицо, управляющее вещью называется доверительным собственником. Доверительный собственник в отношении вещи становится «юридическим собственником» (то есть простым полноправным собственником). 
     Выгодоприобретателем или же «бенефициарным собственником» называется лицо, в заинтересованностях которого происходит управление вещью. Учредитель траста заключает с доверительным собственником трастовый договор (в различных государствах он именуется по-разному), где определяет, как и по каким правилам случается управление вещью.
     Участниками траста могут быть два лица лишь только в том случае, если учредитель назначает в качестве бенефициария или же даже в качестве доверительного собственника самого себя. Бенефициариями выступают обозначенные учредителем лица, но ими имеет возможность стать неопределенный круг лиц. 
     Доверительная собственность может появиться и без воли учредителя, в силу закона. Данный случай довольнораспространён в практике Великобритании и США. Также в государствах англосаксонской системы права основанием появления траста может быть судебный прецедент. Эта разновидность траста называется конструктивным трастом.
     На первый взгляд, траст довольно подобен на обычный договор поручения: одно лицо поручает другому управлять своей вещью тем или же иным образом. Однако сходство это чисто внешнее. Индивидуальность траста в том, что вещь, которая передается в управление, невозратимо переходит в имущество управляющего.
     Траст (доверие) — это довольно трудная система отношений, при которой собственник (учредитель траста) наделяет своими правами управляющего, который, выступая в имущественном обороте в роли собственника должен отдавать приобретенный заработок выгодоприобретателю - бенефициару. При этом взаимоотношения учредителя траста и доверительного собственника, фактически действующего в чужих интересах, обычно четко не определены ни законом, ни договором, а проконтролировать целенаправленность действий последнего не могут ни собственник-учредитель, ни тем более выгодоприобретатель. В следствие этогов их взаимоотношениях важен высокий уровень доверия и гарантии для заинтересованного лица, отвечающие общим представлениям о справедливости, которыми руководствуются суды при разрешении вероятных здесь споров.
     В российском праве институт доверительного управления имуществом считается сравнительноновым,но дореволюционное российское законодательство содержало в себе нормы об управлении чужим имуществом, которые считались обязательной частью институтов опеки и попечительства, наследования, а также несостоятельности должников. 
     В целом институт доверительного управления в России прошел три этапа становления. 
     Первый этап связан с принятием Федерального закона РФ от 2 декабря 1990 года №395-1 «О банках и банковской деятельности»3 (далее – Закон о банках). В статье 5 Закона о банках была учтена возможность банков заниматься доверительным управлением. После чего в Закон о банках были введены новые общепризнанные нормы, в которых были раскрыты вопросы доверительного управления имуществом. Статья 6 Закона о банках предусмотрела возможность доверительного управления ценными бумагами.
     Второй этап начался с Указа Президента РФ «О доверительной собственности (трасте)»4 от 22 декабря 1993 г. В соответствии с Указом признавалась вероятность воздействия традиционного английского траста сосвойственным ему переходом права собственности на управляемое имущество к доверительному собственнику (управляющему). 
     Данный Указ был важным этапом на пути развития института доверительного управления имуществом и впервые в российском праве была признана возможность доверительного управления на договорной основе. В настоящий момент этот акт утратил силу в связи с принятием первой части ГК РФ от 21 октября 1994г,закрепившей институт доверительного управления имуществом.
     Завершающим этапом становления института доверительного управления было вступление с 1 марта 1996 г. в действие части второй ГК РФ5. Институт доверительного управления был детально урегулирован и с того момента у нас в стране активизировалась деятельность по передаче имущества в доверительное управление.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     Рис.1 Этапы развития института доверительного управления

     Гражданский кодекс РФ глава 53 второй части на современном этапе развития является главным источником регулирования отношений по доверительному управлению имуществом. Присутствие правовых пробелов порождает трудности и противоречияв современной правовой практике.  Дальнейшее развитие доверительного управления имуществом в Российской Федерации вполне вероятно, особенно в условиях рыночной экономики и только при наличии обновленной нормативно-правовой базы.
     
     1.2 Нормативно-правовая база, регулирующая доверительное управление недвижимым имуществом в России
     На настоящее время существует более двухсот нормативных актов федерального значения, содержащих положения, регулирующие сами отношения доверительного управления имуществом или же определяющие сферы появления таких отношений, круг их субъектов и объектов.
     Центральное место в указанной системе занимает Гражданский кодекс Российской Федерации.
     Часть первая Гражданского кодекса РФ имеет одну общую норму (п. 4 ст. 209) и упоминает кое-какие отдельные случаи появления отношений по доверительному управлению. Это исполнение функций опекуна (ст. 37 и 38), безвестное отсутствие (ст. 43).
     Исходные положения, касающиеся понятия, содержания доверительного управления, включены прежде всего в пункт 4 статьи 209 ГК РФ. Она базирована на том, что передача имущества в доверительное управление не влечет за собой перехода права собственности к доверительному управляющему, собственник остается прежним. Управляющий лишь осуществляет правомочия собственника в тех или иных пределах, а сам собственник в тех же границах эти правомочия не осуществляет. При этом доверительный управляющий осуществляет функции в отношении имущества не в личных заинтересованностях, а в интересах выгодоприобретателя – собственника или же обозначенного им третьего лица.
     Гражданский кодекс РФ в статье 38 учитывает, при надобности постоянного управления недвижимым или же ценным движимым имуществом подопечного, возможность передачи органом опеки и попечительства такого имущества в доверительное управление. В отношении оставшегося имущества опекун имеет возможность осуществлять свои функции в установленном для него порядке. При этом на доверительного управляющего имуществом лица, в отношении которого установлена опека, распространяются ограничения, установленные в отношении опекуна. Доверительное управление рассматривается в этом случае как альтернатива опекунству.
     В статье 43 Гражданского кодекса РФ передача имущества безвестно отсутствующего гражданина в доверительное управление заменила существовавшее в «Гражданском кодексе РСФСР» 1964 года установление опеки над таким имуществом.
     Часть вторая Гражданского кодекса РФ содержит специальную главу 53«Доверительное управление имуществом», регулирующая доверительное управление имуществом.
     Статьи 1012, 1016, 1017, 1024 главы 53 ГК РФ регулируют содержание, существенные условия, форму и основания прекращения договора доверительного управления имуществом. Статьи 1013, 1018, 1019 определяют объект договора доверительного управления имуществом и устанавливаемый в отношении него режим. Статья 1014 определяет учредителя управления, а статьи 1015, 1020, 1021, 1022, 1023 относятся к деятельности доверительного управляющего. Статья 1025 регулирует передачу в доверительное управление специфического объекта – ценных бумаг, а статья 1026 осуществление доверительного управления на основании закона.
     О доверительном управлении имуществом речь идет также в ряде Федеральных законов, а именно: 
     «О рынке ценных бумаг»от 22.04.1996г. N 39-ФЗ;
     «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001г. N 156-ФЗ, с изменениями и дополнениями с 01.01.2013г.
     «Об ипотечных ценных бумагах»от 11.11.2003г. N 152-ФЗ
     «О негосударственных пенсионных фондах»от 07.05.1998г. N 75-ФЗ
     «Об инвестировании средств для финансирования накопительной пенсии в Российской Федерации» от 24.07.2002г. N 111-ФЗ.
     Федеральный закон РФ «О рынке ценных бумаг» содержит статью 5, которая определяет отдельный вид профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг – доверительное управление. Это доверительное управление имеет возможность реализоваться в отношении ценных бумаг, валютных средств, специализированных для инвестирования в ценные бумаги, а ещё ценных бумаг и денежных средств, получаемых в процессе управления ценными бумагами.
     Федеральный закон РФ «Об инвестиционных фондах» содержит статьи 11,12 которые устанавливают условия договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом.
     Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» содержит статью 18 «Договор доверительного управления ипотечным покрытием». В статье устанавливаются особые критерии в отношении договора доверительного управления ипотечным покрытием.
     БюджетныйКодекс РФ относит к статье доходов бюджетов -  доходы от доверительного управления государственным имуществом, а также запрещает передачу в доверительное управление бюджетных средств.
     Нормативно-правовая база - основа в сфере регулирования отношений по доверительному управлению имуществом, активно формируется органами различного уровня и в различных сферах правового регулирования.
     
     1.3 Договор доверительного управления недвижимым имуществом
     1.3.1 Недвижимое имущество как предмет договора доверительного управления
     Доверительное управление представляет собой правовой институт, регулирующий передачу имущества собственником или же иным управомоченным лицом третьему лицу для его сохранения или же для получения дохода за счет распоряжения данным имуществом. При этом полученный доход не обязательно должен предназначаться собственнику имущества.
     Из данного определения можно отметить следующие особенности договора доверительного управления:
     1) Договор доверительного управления заключается меж учредителем (который является собственником имущества) и управляющим. Обязанностью доверительного управляющего считается управление имуществом в заинтересованностях выгодоприобретателя (которым имеет возможность быть и сам учредитель). В случае если выгодоприобретатель не совпадает с учредителем в одном лице, то заключается договор в пользу третьего лица (ст.430 ГК). Таким образом, договор доверительного управления может быть заключен как в пользу учредителя, так и в пользу третьего лица.
     2) Договор доверительного управления не влечет за собой перехода права собственности на имущество к доверительному управляющему (п.1 ст.1012 ГК). Так как передавая имущество в доверительное управление, собственник не передает управляющему правомочия по владению, использованию и распоряжению этим имуществом (они по-прежнему все еще остаются у собственника), а лишь наделяет доверительного управляющего правом от своего имени осуществлять эти правомочия. Вместе с тем, сам собственник, пока действует договор, не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию или распоряжению переданным в доверительное управление имуществом.
     3) Доверительный управляющий вправе совершать всевозможные юридические и фактические воздействия в интересах собственника или же выгодоприобретателя.
     Договор доверительного управления имуществом относится к числу договоров об оказании услуг. Ведущей задачей данного договора является управление имуществом в заинтересованности определенного лица. В следствие этого его предметом выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые обязан исполнять управляющий по управлению переданным ему имуществом. Таким образом, в ходе доверительного управления осуществляется использование вверенного доверительному управляющему имущества, что собственно и предполагает совершение управляющим в интересах собственника (управомоченного лица) или же выгодоприобретателя как юридических, так и фактических действий с целью получения соответствующего дохода.
     Круг данных действий довольно широк (законодатель в п. 2 ст. 1012 ГК РФ говорит о любых действиях). Следовательно, доверительный управляющий вправе совершать всевозможные действия, кроме тех, осуществление которых ограничено законом или договором. Так, согласно п. 1 ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий имеет право распоряжаться недвижимым имуществом лишь только в предусмотренных договором случаях.
Перечень объектов доверительного управления представлен, в рис.№2.


     
     
     
     
     
     Все эти объекты обязаны обладать следующими признаками.
     1. Объектами доверительного управления по общему правилу должны быть индивидуально-определенные вещи (исключение составляют денежные средства и имущественные права), т.е. такое имущество, которое поддается обособлению. Теоретически объектом договора могут быть и вещи, определяемые родовыми признаками, за исключением денег, которые могут быть предметом договора только в случаях, прямо предусмотренных законом.
     Для целей обособления доверительный управляющий отражает имущество, переданное в управление, ведет по нему самостоятельный учет и открывает отдельный банковский счет. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от имущества как доверительного управляющего, так и учредителя управления. 
     2. В доверительное управление имеет возможность передаваться только не потребляемое имущество, т.к. именно это имущество должно быть возвращено собственнику по прекращении доверительного управления.
     3. В доверительное управление может быть передано имущество, не изъятое из гражданского оборота.
     4. Имущество, передаваемое в управление, должно представлять определенную ценность, а также приносить доход. В неприятном случае доверительное управление не выполнит установленных перед ним задач.
     Таким образом, все объекты недвижимости можно условно разделить на три категории:
     - объекты, которые относятся к недвижимости исходя из их природных свойств, а именно земельные участки, водные объекты, участки недр, леса и многолетние насаждения;
     - строения, здания, сооружения, объекты незавершенной постройки и другие объекты, крепко связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
     -  объекты, к которым применяется режим недвижимого имущества в силу прямого указания закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
     Объектами доверительного управления могут быть самые разнообразные виды имущества, причем как отдельные движимые или недвижимые объекты, так и целые имущественные комплексы. 
     Особым объектом доверительного управления является предприятие как имущественный комплекс. Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и объектам права. 
     В данном случае под предприятием понимается имущественный комплекс, включающий земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги. Ещё предприятие может быть объектом как вещных прав (в первую очередь права собственности), так и объектом обязательственных отношений (купли-продажи, аренды в том числе доверительного управления). В целом предприятие рассматривается как разновидность недвижимости.
     Отдельные объекты недвижимого имущества могут передаваться в доверительное управление. Можно выделить два типа имущества – жилая недвижимость и коммерческая. В настоящее время все больше собственников решают сдать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. По договору они получают прибыль от использования своего имущества за вычетом расходов на его содержание и вознаграждения доверительному управляющему.
      Также в доверительное управление могут передаваться: 
     1) драгоценные камни и драгоценные металлы, принадлежащие гражданам и юридическим лицам РФ, а также самому Российскому государству, его субъектам или же муниципальным образованиям на правах собственности. Впрочем это возможно только при условии соблюдения требований валютного законодательства Российской Федерации.
     2)  имущество, еще не приобретенное или не существующее в момент заключения договора. Однако это должно специально оговариваться в договоре доверительного управления6.
     Согласно п. 2 ст. 1013 ГК не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.
     Таким образом, собственник, заключая договор доверительного управления денежными средствами, приобретает обязательственное право требования эффективного использования денежной суммы, которая была им передана по договору7.
     Следовательно, когда объектом доверительного управления являются денежные средства, учредитель несет также риск неплатежеспособности лиц, в активы которых инвестированы находящиеся в доверительном управлении денежные средства.
     Особым объектом доверительного управления являются находящиеся в федеральной собственности автомобильные дороги общего пользования федерального значения, используемые на платной основе, или автомобильные дороги общего пользования федерального значения, содержащие платные участки.
     Имущество, оставшееся после расчетов с кредиторами ликвидированного предприятия, либо изъятое у учредителя, может быть передано в доверительное управление (п. 3 ст. 1013 ГК).
     Согласно законодательству не все объекты недвижимости могут быть предметом доверительного управления. Подобные договора запрещено заключать в отношении следующих объектов:
* леса;
* водоемов;
* недр;
* недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.
     
     1.3.2 Стороны договора доверительного управления недвижимым имуществом
     Управление недвижимым имуществом оформляется договором доверительного управления. Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предпринимателя и юридические лица.  Не могут быть участниками договора государственные и муниципальные образования и для них запрещена подобная деятельность. 
     Отношения меж учредителем доверительного управления и управляющим регулируется Главой 53 ГК РФ.  Участниками доверительного управления могут выступать:
* учредитель управления;
* выгодоприобретатель;
* доверительный управляющий

Содержание деятельности участников доверительного управленияпредставлены в таблице№2.

     Доверительный управляющий — это субъект предпринимательства из коммерческих организаций. Согласно статье 1020 ГК РФ доверительный управляющий имеет прямые обязанности и права.

Деятельность участников договора
     Таблица №1
Вид деятельности
Содержание деятельности



Доверительный управляющий

Определённое в договоре доверительного управления и отвечающее установленным требованиям лицо, принявшее на себя обязательства по осуществлению деятельности по доверительному управлениюимуществом, ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги



Учредитель доверительного управления

Собственник передаваемых в доверительное управление объектов недвижимости, ценных бумаг и средств инвестирования в ценные бумаги



Выгодоприобретатель

Учредитель доверительного управления или иное определённое в договоре доверительного управления лицо, имеющее право требовать исполнения доверительным управляющим принятых им на себя обязательства


  Обязанности доверительного управляющего: 
* осуществляет правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление (распоряжение - в случаях, предусмотренных договором доверительного управления);
* представлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом;
* действуя от своего имени, обязательно указывать, что он является управляющим (устно или отметкой "Д.У." при подписании письменных документов).
Права доверительного управляющего: 
* требовать вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества;
* для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, требовать всякого устранения нарушения его прав (статьи 301, 302, 304, 305).
Управляющий получает лишь частичные имущественные права, так как он не может продать или другим способом передать право собственности на объект недвижимости, которым сам не располагает.
Стать выгодоприобретателем доверительный управляющий не вправе в силу прямого запрета закона (п. 3 ст. 1015 ГК РФ).
      Собственнику недвижимости целесообразно заключать договор доверительного управления в следующих случаях если:
* Собственник обладает множеством помещений для аренды;
* Собственник переезжает за границу, а продавать недвижимость не хочет.
* Владелец помещений проживает за границей или далеко от объектов;
     Учредитель управления и выгодоприобретатель могут совпадать. Если последний в договоре доверительного управления имуществом не указан, то обязательство исполняется по умолчанию в пользу учредителя.
     Выгодоприобретателем имеет возможность быть гражданин или юридическое лицо. Он не является стороной в договоре доверительного управления имуществом и в правоотношении присутствует не всегда. Появление бенефициара придает рассматриваемому договору черты обязательства в пользу 3-го лица, вследствие чего становится невозможным расторгнуть или изменить соглашение без согласия этого 3-го лица (ст. 430 ГК РФ).
     Согласно пункту 1 и 3 статьи 1017 ГК РФ договор доверительного управления имущества в обязательном порядке должен быть заключен в письменной форме. В том случае, если объектом доверительного управления выступает недвижимое имущество, то его передача в управление требует государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
     Перевод недвижимости в доверительное управление подлежит процедуре госрегистрации, проводимой органами Росреестра.
     Регистрировать надлежит не договор, а именно передачу недвижимого объекта как основание для ее обременения, поскольку этот факт фиксируется в ЕГРП согласно п. 1 ст.  4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ. 
     Поэтому все изменения и дополнения к договору доверительного управления имуществом оформляются приложениями к нему в простой письменной форме без проведения регистрации. Нотариальное удостоверение договора доверительного управления имуществом для недвижимости не требуется, если стороны не решат иначе.
     Договор доверительного управления имуществом следует зарегистрировать в Росреестре, если в управление переходит в жилое помещение или предприятие.
В иных случаях при переходе недвижимости к доверительному управляющему регистрируется не само соглашение, а только факт передачи имущества. Передача управления коммерческой недвижимостью происходит только при оформлении акта приемки - передачи.  Для третьих лиц (арендаторов, организаций, которые оказывают коммунальные услуги) рассматриваемый договор вступит в силу только с даты госу.......................